住宅ローン返済中の離婚―持ち家の財産分与はどうすべき？不動産評価額・残債・契約内容に注意

夫婦共有財産に持ち家が含まれていると、ケース毎に違った問題が出やすくなります。

なかでも住宅ローン返済中である場合には、ローン負担と持ち家の処分方法（住み続けるのか売却するのか）を巡り、対処法に苦慮しがちではないでしょうか。

住宅ローン返済中の持ち家を財産分与する際は、残債だけでなく契約内容・評価額まで考慮して分与方法を決めなければなりません。

状況ごとにどんな方法が望ましいのか、弁護士が解説します。

【基礎知識】持ち家を財産分与する際の方法

事前の予備知識として、居住用不動産を離婚予定の夫婦間で分けるときの基本的な方法（以下2種類）について押さえる必要があります。

【基礎知識】住宅を財産分与する方法

住宅ローンがあると自由に換価処分できない

上記①換価分割については、住宅ローン残債ありの状態では自由に選択することが出来ません。

抵当権をもつローン契約先金融機関が、担保物（＝居住用不動産）の売却について主導権を握っているからです。

しかし「持ち家を売却すれば完済できる」という状況ならどうでしょうか。

ローン完済を条件に金融機関が売却を認めてくれるため、換価分割（売却代金から残債を差し引いたお金を夫婦で分割する）も選択肢として入ります。

住宅ローンと財産分与の関係

したがって、住宅ローンありの状態で持ち家を財産分与しようとする場合「不動産評価額」と「住宅ローン残債」を比較しながら分割方法を定めることになります。

【アンダーローン】不動産評価額＞住宅ローン残債

不動産評価額が住宅ローン残債を上回る状態（=アンダーローン）なら、換価分割もしくは代償分割のいずれかの方法から選択できます。

【例】持ち家＝夫名義/不動産評価額2,000万円/住宅ローン残債1,000万円の場合

【オーバーローン】不動産評価額＜住宅ローン残債

【注意】ペアローンもしくは連帯保証人契約の場合

連帯債務契約・連帯保証人契約があるケースでは、持ち家を巡って難しい状況に直面する可能性があります。

連帯債務契約（ペアローン）の注意点

登記・債務の両方が夫婦共有となっている連帯債務契約（ペアローン）のケースでは、完済せずに夫婦のどちらかが居住継続する場合が多いですが、居住中にもう一方の配偶者による返済が滞ると、金融機関の抵当権行使により住まいを追われてしまいます。

離婚時に夫婦両方とも住まいを離れるにしても、売却も活用できない空き家と債務だけが残されるのは非合理的でしょう。

まず完済してから居住継続・売却のいずれかを検討するのが、結婚生活の根本的な清算に繋がるでしょう。

連帯保証人になっている場合の注意点

「夫名義で住宅ローンを契約したときに妻が連帯保証人になっていた」というケースでは、債務者本人の返済が約束通り果たされなかった場合、残債がまるまる連帯保証人に移ってしまう可能性があります。

持ち家の財産分与で弁護士が必要となる理由

住宅ローン支払い中の持ち家を財産分与しようとするときは、離婚の状況よりも「不動産の名義は誰なのか」「現在の評価額・ローン残債はいくらなのか」をはっきりとさせることが重要です。

いずれにおいても、不動産取引や登記について知識のない一般の人が対処しようとすると、思わぬ確認漏れやトラブルに繋がりかねません。

そこで、下記を業務範疇とする弁護士の力が必要となります。

【離婚問題専門の弁護士に出来ること】
• ローン契約内容＆残債の確認
• 財産分与方法のアドバイス
• 離婚協議書または公正証書の作成

離婚においては、持ち家だけでなく他の資産を分与するための話し合いも行う必要があるでしょう。

親権や子どもの養育環境についても、持ち家の分与を巡る話し合いと複雑に絡み合っています。

協議しなければならないひとつひとつの問題を整理し、方向性をもって話し合うプランを作れるのも、離婚問題に強い弁護士のメリットです。

離婚に伴う「持ち家の清算」はご相談ください

住宅ローン返済中の持ち家を財産分与しようとするときは、不動産評価額と住宅ローン残債を比べることで方法を切り分けできます。

【住宅ローン支払中の持ち家を財産分与する方法】
• アンダーローン…換価分割もしくは代償分割が可能
• オーバーローン…返済・居住共に名義人が継続し、もう一方は退去する

ただし、連帯債務もしくは連帯保証では注意が必要です。

たとえオーバーローンでも、なるべく完済するのが好ましいでしょう。

「離婚にあたって支払い中の住宅ローンをどう扱えばいいのか」というご相談は、取り扱った離婚事例や現在の情勢をもとにケース毎の提案が行えます。

まずは気軽にご状況をお聞かせください。